El ladrillo despierta el deseo de los inversores

El pasado año fue el de la normalización del sector de la construcción, que por primera vez en ocho años registró un incremento de precios. Ahora las viviendas pueden volver a ofrecer la rentabilidad a los ahorros que no proporcionan los depósitos bancarios o lo mercados y empujan a los inversores a la compra de inmuebles antes de que aumenten los precios

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El ladrillo está llamado a ser uno de los sectores protagonistas de la economía española en 2016. El incremento de precios de los inmuebles, por primera vez desde 2007; el número de transacciones, que crece por encima del 13%; el aumento de las hipotecas contratadas en cada mes de 2015 y la recuperación del empleo indican que el sector se ha normalizado. Para 2016, los expertos prevén que los precios puedan subir un 6,6%, mientras que las ventas pueden elevarse hasta un 17,2%. “2016 va a ser un año de consolidación de las tendencias que se han apuntado durante 2015″, explica José Luís Ruiz Bartolomé, experto que ha escrito diversos libros sobre el sector inmobiliario.

La compra de una vivienda siempre ha tenido un significado especial en España, no solo como un bien material de primera necesidad sino como una inversión. Explica Susana Burgos, coautora del libro ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ junto a Ruiz Bartolomé, que “en España estábamos acostumbrados a devaluar la peseta” y la vivienda se convirtió en un valor refugio para preservar los ahorros. Por ello, el porcentaje de viviendas en propiedad en España era del 83% en 2013, muy por encima de otras economías desarrolladas como Alemania (53%), Francia (62%) o Italia (71,9%). Esa visión de valor refugio se destruyó en 2007 pero podría volver en 2016.

Los factores que explican la vuelta del ladrillo como valor refugio son varios. En primer lugar, el precio ya ha tocado fondo y se producen las primeras subidas. Tras más de ocho años de caídas, el precio de la vivienda creció en 2015 un 1% de media, según Tinsa, la patronal de las empresas tasadoras. Eso significa que algunos (o muchos) compradores que estaban esperando a que los importes tocasen suelo se lancen a comprar antes de que los activos suban. Apunta Ruiz Bartolomé que “se van a vender más pisos en 2016 que en 2015, y que el precio medio de la vivienda va a subir”.

En segundo lugar, buscar una rentabilidad aceptable para los ahorradores es un quebradero de cabeza para el español medio. Los depósitos bancarios ofrecen rentabilidades cercanas a cero, mientras que los mercados financieros no convencen. Las bolsas no convencen, en 2015 el Ibex perdió un 7,5% y la primera semana de 2016 ha sido la peor de la historia. Además, la renta fija no solo genera rendimientos exiguos, sino que parte de ella ya está en intereses negativos.

Por último, las posibilidades de compra de una vivienda han mejorado. Las entidades han relajado sus exigencias en la concesión de hipotecas, en octubre se alcanzaban 17 meses consecutivos con alzas en la firma créditos para viviendas. Además, la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha hundido el Euríbor, principal referencia para las hipotecas en España, lo que ha abaratado el coste de contratar una. En la actualidad, algunas entidades han ofrecido hipotecas a tipos de interés fijos por debajo del 2%, algo que no había ocurrido en los últimos 25 años.

Invertir en vivienda usada

El agotamiento del stock, junto a la caída de precios, ha provocado que gran parte de las transacciones en los últimos años hayan tenido como protagonista a la vivienda usada. Los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan en dicha dirección: en noviembre más del 80% de las transacciones fueron de vivienda usada. A lo largo de los once primeros meses de 2015, las transacciones de vivienda usada han crecido un 39,2%, mientras que la de vivienda nueva se ha desplomado un 34,5%. Ruiz Bartolomé explica ante la dicotomía entre ambas viviendas que una de las explicaciones es que “la vivienda nueva se escritura a la entrega de llaves; esto quiere decir que muchas viviendas que se están construyendo en estos momentos, y que están vendidas en contrato privado, no son cuantificadas por las estadísticas”.

El sector de la construcción e inmobiliario volverá a crecer en 2016, pero lejos todavía de una nueva burbuja. “El miedo es humano pero no tiene mucha lógica pensar que vayamos a volver a las andadas en el corto plazo: porque los bancos no dan hipotecas con la alegría de antes, porque han surgido las Socimis -nuevos vehículos de inversión específicos para este sector con una tributación muy favorable- o porque el stock tardará un par de años en absorberse” concluye Burgos sobre el futuro del sector.

Se recupera la construcción

La construcción y la rehabilitación han vuelto a crear empleo en 2015. “Después de ocho años donde las ventas y la producción de viviendas han sido mínimas, la mejora de las perspectivas económicas, del empleo, y de la financiación hipotecaria hacen aumentar la venta de viviendas” señala Ruiz Bartolomé. Apoyado en especial por las socimis. La ‘fiebre socimi’ ha llegado hasta tal punto que una de ellas, Merlin Properties, ya forma parte del Ibex 35 y por capitalización ocupa el puesto 28.

La difícil situación que ha vivido el sector en los últimos ocho años ha provocado que la construcción de viviendas nuevas se haya desplomado. Algunos puntos clave de España se encuentran sin stock. Es el caso de Madrid, donde al actual ritmo de venta el stock se agotaría en apenas seis meses, según un estudio del Foro de Consultores. Por ello, la construcción de vivienda nueva ha cogido impulso en 2015, entre enero y octubre de 2015 han aumentado un 30% los visados de obra nueva.

La caída del paro en el 2015 ha tenido como gran protagonista, si obviamos al sector servicios, a la construcción. Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) han situado al sector como el segundo con mayor caída del paro en términos totales, con 89.823 personas. Pero si se atienden a los datos en términos relativos, la construcción ha experimentado la mayor caída de todos los sectores, con un descenso del 16,54%. La Encuesta de Población Activa señaló que hasta el tercer trimestre de 2015 había 60.100 empleos más en la construcción.

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